第33章 商业地产

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第33章 商业地产

“安哥，目前安科地产的经营方向，还是在住宅地产方向吗？”

“对呀！”

“没想过换个方向发展一下吗？”

“换个方向？”乔安申请一愣，疑惑道：“除了住宅地产方向外？还能什么其他方向？”

“商业地产！”

“商业地产？”乔安皱眉想了一下，“我知道这种地产经营模式，香江的华润、新世界，内地的万达都从住宅地产方向转型到了商业地产方向。可从目前的形势来看，商业地产的发展并没有显示出多少优势和亮点，从资金周转率和短期收益上来看，甚至都处于劣势地位，现在转到商业地产上，在我看来并不是个好选择。”

不是个好选择吗？的确，在2006年，商业地产的发展的确陷入了一个瓶颈和低谷期。这一方面是由于商业地产本身的发展阶段层次较低，众多从事商业地产的公司，大部分都是从住宅地产行业中转行过来的，思维方式和经营手段还带着浓厚的旧式风格。

建好商铺后，这些公司便将它们类比为住宅直接卖了出去。虽然一劳永逸，能在短期内回收大量资金，以支持下一个项目的开启。这也是住宅地产普遍的行业规律，可在商业地产中，这种模式却会出现重大问题。最后后世华夏商业地产业的龙头，万达曾在2002年的长春项目总，便曾因为忽视这种问题而引发了严重后果。

那时，作为世界五百强的沃尔玛，在华夏的影响力和号召力高的难以想象。从地方政府到普通百姓，对‘世界五百强’这个金字招牌有着近乎偏执的迷恋。

当沃尔玛入驻万达长春项目的消息传开后，出售的店铺便被迅速售罄，最高售价甚至达到了6.8万一平米。在2002年的长春，这样的楼价毫无疑问是天文数字。但就在这短暂辉煌的背后，却隐藏着一个空前危机。

伴随着高昂售价的，是更加热切的获利心态，几乎所有店铺业主都希望自己的巨额投资能马上获取丰厚的回报。

租金坐地飞涨，租户们则被高涨的租金压得喘不过气，连续几个月都无法盈利从而纷纷关店。甚至聚众围困万达商场，阻挠顾客进入其他正常营业的店铺。

随后，几百个商铺业主因为经营惨淡而将万达起诉，这场旷日持久的法律纠纷从2004年一直持续到2007年。虽然官司最终都由万达胜诉，但为了企业形象，也是万达被这种持续消耗弄得失去了耐心，最终对方选择了回购的方式，店铺款加利息加投资回报，用8.9亿买了个清净。

从法律层面讲，这并不是万达的问题，而是租户的问题——对方高估了自己的盈利能力。但是，在华夏法不责众的‘传统’中，一旦形成群体性事件，对错便已经不是主要问题，维持稳定才是政府和企业首先考虑的事情。

任何一个有长远规划，而不是打一枪换一个地方的企业，对于这种事件绝大部分都会选择息事宁人。如果亏钱的消息一旦传开，并在人们心中形成固有印象，那企业的品牌形象也就毁于一旦了。

所以，万达在经过这次血的教训后，才选择了在当时看来绝对是相当另类的一条路——只租不卖！而在后世，这个不同寻常的选择，经过时间的历练，也被证明为是个正确的决定。

但在如今，这个看似简单的行业规则，却还并未被绝大多数人认同，直接出售依旧是他们盈利的主要手段。

另一方面，商业地产相对于住宅地产，投资回报期长的让人有些难以接受。短则两三年，长则五六年，遇见规划失败或是政策突变时，资金回笼更是遥遥无期，根本没有盼头。

在严重依赖银行贷款的地产行业中，投资回报率越长，银行贷款的利息也就越重，这也就意味着企业的负担更加沉重。

如此长的资金回报期，如果遇上了不可抗拒或意料之外的负面因素，进而影响了企业的利润收益时，负债也就随即而至。