第606章 余波②

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刘教授指指金帆教授说：

“你俩幸灾乐祸，有点报私仇的感觉。”

金帆哈哈笑起来，指指成林说：

“老刘，报私仇的主要是成林。”

玩笑开过，金帆教授指指刘教授和丁教授，对成林说：

“刘教授和丁教授他们有个课题，研究房地产公司的债务问题的。你比我研究的透切，喊你过来，有几个问题听听你的看法。”

成林坐直身子看着三个教授。

刘教授从包里拿过一个提纲问成林：

“你和金帆教授都关注到房地产公司的债务不正常，眼下处理最稳妥的策略是什么？”

成林想了一会，摇摇头说：

“这个我说不好，没有太稳妥的方法了，只能一步步循序渐进，走一步看一步了。当务之急是先让房地产公司把内保外贷部分外汇贷款还上，再把各地区给他们的信用贷款还上，严格控制他们在境内外发债，遏制他们乱借钱的冲动。

房地产公司的债务已经尾大不掉了，甚至开始绑架地方政府，这不是个好苗头。”

丁教授一脸严肃：

“这样会不会影响房地产公司的正常经营？”

成林点点头说：

“肯定多少有些影响。尚未动工的项目暂缓开工手续办理。正在开发的项目，严格管控房产预售资金。

前几个月东镇开展了预售资金专项整治活动，大部分房产公司存在行贿主管人员，抽逃预售资金的情况。

东镇方面比较强硬，通过撤销房产预售许可证的手段，已经将大部分房产项目的预售资金追回。这个活动需要在大范围内铺开，确保购房者的利益。”

刘教授点点头，开始第二个问题：

“房产开发公司的债务，我们也做过分析，银行贷款都有抵押，这块目前安全可控。

购房者缴纳的首付款，或者履约定金，这一块由预售资金监管。

其他的是开发过程的流动负债。

目前负债的风险，似乎并不像你和金帆教授焦虑的那样吧？”

成林点点头：

“刘教授，先说银行贷款这块：

银行抵押贷款相对安全一些，这个是浮在水面之上的。还有保险公司和社会资金，给房地产公司做的配资，这一块没有足够的抵押，暴露出来的风险比较大。

银行的抵押大部分是土地抵押，您知道评估机构的水分。目前的土地价格，并不是土地的真正价值，它只是市场竞标时候的一个估值。

如果调控政策加码房产销售价格不及预期，土地的价值也得贬值，与拍卖价格形成倒挂也不意外，那时候银行将面临大面积的违约。

第二个是预售资金监管。估计国内绝大部分地区都存在问题，如果这个篱笆扎紧了，风险能少一些。

第三个是开发过程中的风险。

房地产公司乱开商业承兑汇票，目前不少房地产公司的承兑汇票已经没人愿意要了，贴现兑付不了了。

这一块的规模仅次于土地出让金的规模，风险不容易控制。”

刘教授点点头，提了下一个问题：

“房产行业的风险在累积，有的专家建议采用硬着陆方式来管控，你怎么看这个问题？”

成林摇摇头：

“刘教授，如果采用硬着陆方式，效果如何我无法预料。