第107章 中原地产的美女总监

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田毅在君悦酒店床上恢复元气，毕竟和高盛承销团的博弈死了大量脑细胞，但老天爷都不想让他休息，眼睛都还没有睁开就被廖威拉了起来，在廖威的不断骚扰下，几分钟洗漱完成，就径直被拖上车，来到了皇后大街“华人行”大厦港陆创投的作战会议室。一落座，他与廖威便一同将目光聚焦在香港团队带回的调研报告上。这份报告精细地将全港划分为17个价值网格，每个网格都标注着三重关键的数据维度：

1. 现金流模型：依据差饷物业估价署提供的数据，详细计算出屯门、元朗等新界区域的租金回报周期。数据显示，新界区域平均为7.2年，而港岛核心区则达到12.6年。

2. 政策敏感度：报告特别标红了未来五年地铁延长线辐射区域，像洪水桥新发展区，其土地溢价预估值高达38%。

3. 风险对冲系数：着重筛选出屋苑中政府公屋占比超30%的混合社区。此类社区能够利用公屋稳定的人口结构，有效对冲经济波动带来的风险。

“香港屯门、天水围、东涌三区共有43个屋苑符合我们的扫货标准，均价4123港币\/尺，空置率超40%。”郑伟一边说着，一边拿起红色马克笔，在报告上圈出关键数据。他继续说道：“香港公屋轮候人数突破9.8万，然而劏房均价却同比上涨了19.7%。”

“咱们为什么专挑这种没人要的老破小啊？买几个豪宅不是更方便？”廖威满脸疑惑，一边在地图上画圈，一边忍不住问道。

“这很正常。”田毅一心专注于资产转移策略“今年的香港房价正处于快速上涨阶段。贫民住宅由于总价相对较低，刚需购房需求旺盛，在市场上行期价格上涨的弹性较大，投资回报率可能更高。相比之下，豪宅市场经过多年发展，价格基数较高，上涨空间相对有限。而且，贫民住宅的租户群体通常以普通居民为主，租赁市场需求稳定，租金回报率相对较高且稳定。购买贫民住宅用于出租，可以获得较为稳定的现金流收入。豪宅的租金虽然高，但空置率可能相对较高，综合考虑租金回报率未必有优势。”

“买楼可不是选妃，我们就是要找这种看似平凡，实则毛孔里都渗着现金的‘丑女’。”田毅拿起激光笔，精准地圈定屯门悦湖山庄，继续说道，“根据团队资料同步计算：该屋苑于1987年建成，若拆除原有间隔墙改为劏房，单位数量可增加173%。再配合我们那边家具厂定制的微型组合柜，年租金现金流可提升至1870万港元。”

就在田毅向廖威解释之际，郑伟递上一份档案资料，说道：“中原地产亚太董事总经理亲自接单，他们最顶尖的资产配置专家正在候场。”

田毅微微松了松领带，目光落在郑伟手上整理的档案上。档案显示，中原地产客户总监陆嘉怡，30岁，离异，毕业于剑桥大学地产金融专业，拥有硕士学位。她经手的大宗交易金额超50亿港元，档案照片中的她，丹凤眼透着如冷兵器般锐利的锋芒。

“中原地产盯上咱们了，派了个王牌女总监来对付。”郑伟突然插口提醒道。

“嘿嘿，还挺漂亮的……少妇。”廖威的喉结不由自主地滚动了一下。

田毅轻轻用脚踢了廖威一下，调侃道：“香港人总喜欢玩这种把戏，美人计。走吧，去会会这个让我们廖公子看照片就心动的……少妇。”